BAB III KKP BAB III PERLAKUAN AKUNTANSI DAN PENGENAAN PAJAK ATAS PERSEWAAN TANAH DAN ATAU BANGUNAN PADA PT. INTERMUSTIKA MUTIARA 3.1. Jenis-Jenis Pendapatan Sehubungan dengan Persewaan Tanah dan atau Bangunan Dalam menjalankan bisnisnya sebagai pihak yang menyewakan tanah dan atau bangunan (unit Retail), terdapat beberapa macam pendapatan dan tagihan yang muncul sebagai akibat adanya perjanjian sewa menyewa antara Perusahaan dengan pihak penyewa (tenant). PT. Intermustika Mutiara selain menerima pendapatan sewa juga menerima jenis pendapatan lain yang berkaitan dengan sewa menyewa unit retail tersebut, yaitu pendapatan atas service charges dan pendapatan utilities, selain itu penyewa (tenant) juga diharuskan membayar security deposit sebagai jaminan. Untuk lebih jelas maka penulis akan menjelaskan satu persatu jenis-jenis pendapatan dan tagihan yang harus dibayar oleh penyewa (tenant) tersebut. 1. Pendapatan Sewa Sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan penggunaan harta merupakan penghasilan yang diterima atau diperoleh sehubungan dengan kesepakatan untuk memberikan hak menggunakan harta selama jangka waktu tertentu baik dengan perjanjian tertulis maupun tidak tertulis sehingga harta tersebut hanya dapat digunakan oleh penerima hak selama jangka waktu yang telah disepakati (Surat Edaran Pajak Nomor SE – 35 /PJ/2010). Pada definisi sewa tersebut jelas bahwa yang menyewakan (Lessor) menyerahkan aset yang dimiliki kepada pihak penyewa (Tenant) selama jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak atau perjanjian sebelumnya. PT. Intermustika menyewakan unit retail nya rata-rata selama lima tahun, dan setelah jangka waktu tersebut apabila penyewa (tenant) mau memperpanjang masa sewanya, harus memberitahukan kepada Lessor minimal sebulan sebelum berakhirnya masa sewa tersebut. Tarif sewa permeter rata-rata Rp. 300.000,- dan setiap tiga tahun sekali pihak yang menyewakan (lessor) dapat mereview dan menaikan tarif sewa tersebut. 2. Pendapatan Service Charges Service Charges adalah balas jasa yang menyebabkan ruangan yang disewa tersebut dapat dihuni sesuai dengan tujuan yang diinginkan oleh penyewa (Surat Dirjen Pajak No.S-1618/PJ.53/1994). Service Charge pada dasarnya merupakan penggantian atas biaya pengelolaan gedung, yang mana pengelolaan dilakukan oleh pihak yang menyewakan (lessor) yaitu oleh departemen manajemen gedung. Biaya-biaya yang berkaitan dengan pengelolaan gedung antara lain biaya cleaning service, biaya repaire and maintenance, biaya keamanan, biaya pengendalian hama ruangan dan biaya pembuangan sampah. Atas biaya-biaya pengelolaan tersebut maka pihak yang menyewakan (lessor) menagih biaya service charges kepada penyewa (tenant). Besarnya tarif service charges ditentukan dalam kontrak atau perjanjian sebelumnya dengan ketentuan apabila terdapat kenaikan biaya pengelolaan secara signifikan maka pihak pengelola dapat mereview dan menaikan besarnya tarif service charges tersebut. 3. Pendapatan Utilities Utilitiies merupakan biaya variabel yang besarnya tergantung pemakaian masing-masing penyewa (tenant) setiap bulan. Utilities terdiri dari biaya listrik, biaya gas, dan biaya pemakaian air, baik air bawah tanah maupun air pam. Pada masing-masing tempat yang di sewa sudah dipasang alat pengukur sehingga setiap akhir bulan pihak manajemen gedung hanya mencatat meter akhir pada alat pengukur tersebut kemudian mengalikan dengan tarif yang telah ditetapkan oleh pihak manajemen maka akan di ketahui besarnya pemakaian para penyewa (tenant). 4. Tagihan Security Deposit Security Deposit adalah jaminan kas yang dibayarkan oleh penyewa (tenant) kepada pihak yang menyewakan (lessor) untuk menjamin pembayaran sewa atau kewajiban sewa lainnya. Setelah ditanda tangani kontrak atau perjanjian sewa, sebelum penyewa (tenant) menempati aktiva yang disewa maka harus membayar uang jaminan (security deposit) sebesar 5% - 10% (tergantung kesepakatan kontrak atau perjanjian) dari total harga sewa. Apabila masa sewa sudah berakhir dan tidak ada tunggakan pembayaran apapun maka security deposit akan dikembalikan kepada penyewa (tenant), tetapi apabila masih terdapat tunggakan pembayaran, maka uang jaminan tersebut akan dikompensasikan untuk membayar tunggakan tersebut. 3.2. Pengenaan Pajak atas Usaha Persewaan Tanah dan atau Bangunan Sesuai dengan Keputusan Dirjen Pajak No. KEP-227/PJ/2002 pasal 7 ayat 2, atas penghasilan dari persewaan tanah dan atau bangunan dikenakan PPh final sebesar 10% (sepuluh persen) dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan atau bangunan. Pada pasal 1 (satu) dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan jumlah bruto nilai persewaan adalah semua jumlah yang dibayarkan atau terutang oleh penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun juga yang berkaitan dengan tanah dan atau bangunan yang disewakan termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya fasilitas lainnya dan “service charge” baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan. Berdasarkan pengertian jumlah bruto nilai persewaan tersebut berarti bahwa semua pendapatan yang diterima oleh lessor dari penyewa (tenant), yang berkaitan dengan sewa tanah dan atau bangunan baik berupa pendapatan sewa, pendapatan atas service charges, pendapatan utilities (listrik, gas dan pemakaian air), selain di kenakan pajak pertambahan nilai (PPN) sebesar 10% (sepuluh persen), maka di kenakan pajak penghasilan (PPh) final sebesar 10% (sepuluh persen), kecuali atas uang jaminan (security deposit) karena itu akan dikembalikan kepada penyewa (tenant) dikemudian hari saat masa sewa berakhir. Mengenai tata cara pemotongannya, apabila penyewa (tenant) adalah badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerjasama operasi, perwakilian perusahaan luar negeri lainnya dan orang pribadi yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak, maka pajak penghasilan yang terutang wajib dipotong oleh penyewa (tenant) dan penyewa wajib memberikan bukti potong kepada yang pihak menyewakan (lessor) atau yang menerima penghasilan, tetapi apabila penyewa adalah orang pribadi maka pajak penghasilan yang terutang wajib dibayar sendiri oleh pihak yang menyewakan. Saat terutangnya PPh atas persewaan tanah dan atau bangunan yaitu pada saat pembayaran atau saat terutangnya sewa, mana yang lebih dahulu. Apabila PPh terutang harus dilunasi melalui pemotongan oleh pihak penyewa (tenant) maka penyetoran ke Bank Persepsi (Bank yang ditunjuk pemerintah untuk menerima pembayaran pajak dari masyarakat) selambat lambatnya pada tanggal 10 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran, tetapi apabila PPh terutang harus dilunasi sendiri oleh pihak yang menyewakan (lessor) maka penyetoran ke Bank Persepsi selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran, dengan menggunakan surat setoran pajak (SSP). Sedangkan untuk pelaporanya ke kantor pelayanan pajak (KPP) masing-masing selambat-lambatnya tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa menggunakan SPT masa PPh pasal 4 ayat (2). Pada PT. Intermustika Mutiara, penyewa unit retail semuanya berbentuk badan sehingga seharusnya pemotongan PPh final dilakukan oleh pihak penyewa (tenant) kemudian bukti potong diserahkan kepada PT. Intermustika Mutiara. Tetapi masih ada beberapa penyewa (tenant) yang tidak melakukan pemotongan PPh final sehingga pihak PT. Intermustika Mutiara harus melakukan penyetoran sendiri ke Bank Persepsi. 3.3. Perlakuan Akuntansi atas Persewaan Tanah dan atau Bangunan pada PT. Intermustika Mutiara

BAB III

PERLAKUAN AKUNTANSI DAN PENGENAAN PAJAK ATAS PERSEWAAN TANAH DAN ATAU BANGUNAN PADA  PT. INTERMUSTIKA MUTIARA

3.1.  Jenis-Jenis Pendapatan Sehubungan dengan Persewaan Tanah dan atau Bangunan

                        Dalam menjalankan bisnisnya sebagai pihak yang menyewakan tanah dan atau bangunan (unit Retail), terdapat beberapa macam pendapatan dan tagihan yang muncul sebagai akibat adanya perjanjian sewa menyewa antara Perusahaan dengan pihak penyewa (tenant). PT. Intermustika Mutiara selain menerima pendapatan sewa juga menerima jenis pendapatan lain yang berkaitan dengan sewa menyewa unit retail tersebut, yaitu pendapatan atas service charges dan pendapatan utilities,  selain itu penyewa (tenant) juga diharuskan membayar security deposit sebagai jaminan. Untuk lebih jelas maka penulis akan menjelaskan satu persatu jenis-jenis pendapatan dan tagihan yang harus dibayar oleh penyewa (tenant) tersebut.

1.    Pendapatan Sewa

                        Sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan penggunaan harta merupakan penghasilan yang diterima atau diperoleh sehubungan dengan kesepakatan untuk memberikan hak menggunakan harta selama jangka waktu tertentu baik dengan perjanjian tertulis maupun tidak tertulis sehingga harta tersebut hanya dapat digunakan oleh penerima hak selama jangka waktu yang telah disepakati (Surat Edaran Pajak Nomor SE – 35 /PJ/2010).

         Pada definisi sewa tersebut jelas bahwa yang menyewakan (Lessor) menyerahkan aset yang dimiliki kepada pihak penyewa (Tenant) selama jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak atau perjanjian sebelumnya. PT. Intermustika menyewakan unit retail nya rata-rata selama lima tahun, dan setelah jangka waktu tersebut apabila penyewa (tenant) mau memperpanjang masa sewanya,  harus memberitahukan kepada Lessor minimal sebulan sebelum berakhirnya masa sewa tersebut. Tarif sewa permeter rata-rata Rp. 300.000,-  dan setiap tiga tahun sekali pihak yang menyewakan (lessor) dapat mereview dan menaikan tarif sewa tersebut.

2.    Pendapatan Service Charges

                                 Service Charges adalah balas jasa yang menyebabkan ruangan yang disewa tersebut dapat dihuni sesuai dengan tujuan yang diinginkan oleh penyewa (Surat Dirjen Pajak No.S-1618/PJ.53/1994). Service Charge pada dasarnya merupakan penggantian atas biaya pengelolaan gedung, yang mana pengelolaan dilakukan oleh pihak yang menyewakan (lessor) yaitu oleh departemen manajemen gedung. Biaya-biaya yang berkaitan dengan pengelolaan gedung antara lain biaya cleaning service, biaya repaire and maintenance, biaya keamanan, biaya pengendalian hama ruangan dan biaya pembuangan sampah. Atas biaya-biaya pengelolaan tersebut maka pihak yang menyewakan (lessor) menagih biaya service charges kepada penyewa (tenant). Besarnya tarif service charges ditentukan dalam kontrak atau perjanjian sebelumnya dengan ketentuan apabila terdapat kenaikan biaya pengelolaan secara signifikan maka pihak pengelola dapat mereview dan menaikan besarnya tarif service charges tersebut.

3.    Pendapatan Utilities

                        Utilitiies merupakan biaya variabel yang besarnya tergantung pemakaian masing-masing penyewa (tenant) setiap bulan. Utilities terdiri dari biaya listrik, biaya gas, dan biaya pemakaian air, baik air bawah tanah maupun air pam. Pada masing-masing tempat yang di sewa sudah dipasang alat pengukur sehingga setiap akhir bulan pihak manajemen gedung hanya mencatat meter akhir pada alat pengukur tersebut kemudian mengalikan dengan tarif yang telah ditetapkan oleh pihak manajemen maka akan di ketahui besarnya pemakaian para penyewa (tenant).

4.    Tagihan Security Deposit

                        Security Deposit adalah jaminan kas yang dibayarkan oleh penyewa (tenant) kepada pihak yang menyewakan (lessor) untuk menjamin pembayaran sewa atau kewajiban sewa lainnya. Setelah ditanda tangani kontrak atau perjanjian sewa, sebelum penyewa (tenant) menempati aktiva yang disewa maka harus membayar uang jaminan (security deposit) sebesar 5% - 10% (tergantung kesepakatan kontrak atau perjanjian) dari total harga sewa. Apabila masa sewa sudah berakhir dan tidak ada tunggakan pembayaran apapun maka security deposit akan dikembalikan kepada penyewa (tenant), tetapi apabila masih terdapat tunggakan pembayaran, maka uang jaminan tersebut akan dikompensasikan untuk membayar tunggakan tersebut.

3.2.  Pengenaan Pajak atas Usaha Persewaan Tanah dan atau Bangunan

                        Sesuai dengan Keputusan Dirjen Pajak No. KEP-227/PJ/2002 pasal 7 ayat 2, atas penghasilan dari persewaan tanah dan atau bangunan dikenakan PPh final sebesar 10% (sepuluh persen) dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan atau bangunan. Pada pasal 1 (satu) dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan jumlah bruto nilai persewaan adalah semua jumlah yang dibayarkan atau terutang oleh penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun juga yang berkaitan dengan tanah dan atau bangunan yang disewakan termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya fasilitas lainnya dan “service charge” baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan. Berdasarkan pengertian jumlah bruto nilai persewaan tersebut berarti bahwa semua pendapatan yang diterima oleh lessor dari penyewa (tenant), yang berkaitan dengan sewa tanah dan atau bangunan baik berupa pendapatan sewa, pendapatan atas service charges, pendapatan utilities (listrik, gas dan pemakaian air), selain di kenakan pajak pertambahan nilai (PPN) sebesar 10% (sepuluh persen), maka di kenakan pajak penghasilan (PPh) final sebesar 10% (sepuluh persen), kecuali atas uang jaminan (security deposit) karena itu akan dikembalikan kepada penyewa (tenant) dikemudian hari saat masa sewa berakhir.

                        Mengenai tata cara pemotongannya, apabila penyewa (tenant) adalah  badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerjasama operasi, perwakilian perusahaan luar negeri lainnya dan orang pribadi yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak, maka pajak penghasilan yang terutang wajib dipotong oleh penyewa (tenant) dan penyewa wajib memberikan bukti potong kepada yang pihak menyewakan (lessor) atau yang menerima penghasilan, tetapi apabila penyewa adalah orang pribadi  maka pajak penghasilan yang terutang wajib dibayar sendiri oleh pihak yang menyewakan.

                     Saat terutangnya PPh atas persewaan tanah dan atau bangunan yaitu pada saat pembayaran atau saat terutangnya sewa, mana yang lebih dahulu. Apabila PPh terutang harus dilunasi melalui pemotongan oleh pihak penyewa (tenant) maka penyetoran ke Bank Persepsi (Bank yang ditunjuk pemerintah untuk menerima pembayaran pajak dari masyarakat) selambat lambatnya pada tanggal 10 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran, tetapi apabila PPh terutang harus dilunasi sendiri oleh pihak yang menyewakan (lessor) maka penyetoran ke Bank Persepsi selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran, dengan menggunakan surat setoran pajak (SSP). Sedangkan untuk pelaporanya ke kantor pelayanan pajak (KPP) masing-masing selambat-lambatnya tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan pembayaran atau terutangnya sewa menggunakan SPT masa PPh pasal 4 ayat (2).

            Pada PT. Intermustika Mutiara, penyewa unit retail semuanya berbentuk badan sehingga seharusnya pemotongan PPh final dilakukan oleh pihak penyewa (tenant) kemudian bukti potong diserahkan kepada PT. Intermustika Mutiara. Tetapi masih ada beberapa penyewa (tenant) yang tidak melakukan pemotongan PPh final sehingga pihak PT. Intermustika Mutiara harus melakukan penyetoran sendiri ke Bank Persepsi. 

3.3.   Perlakuan Akuntansi atas Persewaan Tanah dan atau Bangunan pada PT. Intermustika Mutiara